Блог

„Аз имам само едностаен апартамент, защо моят глас на събранието да тежи по-малко от този на съседа с мезонета?! Нали сме един човек, един глас?“ Това е едно от най-честите разочарования на млади или нови собственици, когато за първи път присъстват на Общо събрание. Хората очакват системата да работи като избори: всеки има една бюлетина и един глас. В етажната собственост обаче демокрацията има друго изражение. Ето защо квадратните метри определят всичко.

„Защо ние в апартаментите плащаме по 5 €, а фирмата долу плаща десетки евро за същата стълбищна светлина?“ Ако на партерния етаж на вашия блок има магазин, офис, зъболекарски кабинет или фитнес, със сигурност този въпрос е бил задаван на събрание. На пръв поглед излиза несправедливо - та нали търговският обект ползва същия вход и същите стълби? Законът обаче гледа на бизнес имотите с друго мерило заради интензитета на тяхното натоварване. Ето какво точно казва ЗУЕС по този въпрос.

„Как така ще питам съседите дали да си сложа климатик на моята стена?! Мой е апартаментът, ще правя каквото си искам!“ Това е класическа реплика, която често води до напрегнати извънредни събрания на входа и дори до жалби в общината. Законът е категоричен: фасадата и общите части на сградата не са лична собственост. Кога можете да действате свободно и кога ви трябва решение от съседите или общината? Ето ясните правила.

„Това куче лае цял ден, а на стълбището пак е пълно с косми!“ „Моето животно е по-възпитано от половината ви деца!“ Домашните любимци са източник на огромна радост за техните собственици, но в една жилищна сграда те често се превръщат в ябълка на раздора. От разговорите за каишките и намордниците до почистването на общите части - границата между любовта към животинките и спокойствието на съседите е тънка. Как да намерите баланса и какво изисква законът, за да няма сърдити?

„Аз на тоя покрив няма да дам и стотинка! Докато не протече над моята спалня, всичко е перфектно!“ Ако някога сте се опитвали да съберете пари за основен ремонт на покрива или за енергийна ефективност, знаете добре този тип съсед. Човекът, който е готов да гласува „Против“ на всяка инициатива, независимо дали от тавана се лее вода, а мазилката пада пред входната врата. Борбата с „вечните опозиционери“ е едно от най-изтощителните упражнения за всеки домоуправител. Ето как да подходите законно и стратегически, за да стигнете до заветното решение.

„Тоя пък новият откъде се появи, пак хвърли кашони до контейнера и не се е записал никъде!“ Нанасянето в нов дом е вълнуващ момент, но ако апартаментът е в по-стара сграда с изградени през годините съседски отношения, първите седмици могат да се усещат като стъпване по минно поле. Старите входове си имат собствена микросреда, неписани правила и памет за всяка грешка. За да си спестите странните погледи на стълбището и да започнете на чисто, ето 5 златни правила за бързо приобщаване.

„Я чакай малко, защо този месец сметката за асансьора и стълбището е колкото за малък завод? Кой си зарежда колата или си суши дрехите в мазето на наш гръб?!“ Получаването на поредната солена сметка за общ ток във входа обикновено е моментът, в който мирните съседски отношения приключват. Веднага започват конспирациите - от забравените отворени прозорци до класическите съмнения, че някой съсед си е пуснал бойлера в мазето или си зарежда електрическата тротинетка с общия ток.

„Чакай само да отворя лаптопа да погледна кой плати миналия месец... само че на тази флашка ли беше, или на оная?“ Ако сте се нагърбили с благородната (и обикновено крайно неблагодарна) задача да сте домоуправител или касиер във входа, тази сцена със сигурност ви е до болка позната. В ерата на изкуствения интелект, онлайн банкирането и дигиталните портфейли, стотици входове в България все още се управляват по метода на „хвърчащата тетрадка“ или сложни Excel файлове, пазени на компютъра на някой съсед.

„Нямам време да ви вися три часа на стълбището и да слушам съседите кой на кого се е карал. Пратете ми го на имейл да го подпиша!“ Ако някога сте се опитвали да организирате Общо събрание в блока, знаете добре това усещане. Събирането на хора в мазето или на стълбището се е превърнало в истинско мъчение. Половината вход е на вилата, другите са на работа, а третите просто отказват да слязат, докато скандалът не започне.

"Не искам да ме снимате кога се прибирам! Ще пусна жалба!" Инсталирането на видеонаблюдение е най-бързият начин да спрете вандализма. Камерите обаче често предизвикват остри спорове относно личните данни и шпионирането между съседи. За да защитите сградата си, без да нарушите Регламент (ЕС) 2016/679 (GDPR) и ЗУЕС, трябва да спазите няколко строги правила.

"Няма да ви пусна да къртите в моята баня, оправяйте се!" Един от най-кошмарните сценарии в етажната собственост е нуждата от спешен ремонт на общи части (например спукан вертикален щранг), достъпът до които минава през нечий частен апартамент. Когато собственикът откаже да съдейства, целият вход става заложник на неговия инат.

„Аз не ползвам асансьора, щото съм на първия етаж!“ „Апартаментът ми стои празен, няма да ви плащам чистачка!“ Разпределянето на месечната такса за вход (ток, вода, почистване, асансьор) е най-големият генератор на скандали във всяка етажна собственост. Обикновено виковете на стълбището се дължат на няколко дълбоко вкоренени градски мита. Ето какво реално казва Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) по най-спорните въпроси.

„Пак ли измислиха някаква нова регистрация, за да ни събират пари?!“ Ако сте домоуправител, пригответе се да чувате това често през следващите месеци. На 20 февруари 2026 г. в Държавен вестник беше публикувана наредбата за Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС). Това е най-голямата промяна в начина, по който държавата следи жилищните сгради в България.

„Пак ни наводниха мазетата, откъде ще съберем пари за ремонт?!“ Застраховането на етажна собственост става все по-популярно, особено когато става въпрос за нови сгради или комплекси от затворен тип. Но това далеч не означава, че е привилегия само за новото строителство - абсолютно всяка етажна собственост може да се възползва от услугите, предлагани от застрахователните компании.

„Никой от входа не желае да се занимава да бъде домоуправител.“ „Да бъдеш домоуправител е голяма разправия.“ Звучи ли ви познато? Вероятно сте чували тези реплики на всяко Общо събрание, когато дойде време за избор на ново ръководство на етажната собственост. Истината е, че масово хората бягат от тази отговорност, а онези, които се нагърбят с нея, често не се задържат дълго.

„От три години не е дал и стотинка! Утре слизам в мазето и му режа кабела за тока!“ Познато ли ви е? Всеки месец вие и останалите съседи плащате съвестно за чистачка и асансьор, а един или двама „хитреци“ просто решават, че правилата не важат за тях. Месеците минават, дългът расте, а на вас ви идва да вземете правосъдието в свои ръце.

„Това е работа на домоуправителя, аз за какво му плащам такса?!“ В очите на голяма част от съседите, домоуправителят е просто човекът, който звъни по вратите за пари, сменя изгорелите крушки и вика асансьорния техник. Истината обаче е съвсем различна.

„Аз съм на първия етаж, покривът не ме интересува!“ „Аз не ползвам асансьора, няма да плащам за ремонт!“ Ако сте присъствали на поне едно Общо събрание, гарантирано сте чували тези реплики. В основата на повечето съседски спорове за пари стои едно основно неразбиране: бъркането на личната собственост с общата.

„Ами то бележката падна и чистачката я помисли за боклук и я изхвърли...“ „Вкарвахме едни мебели, закачихме списъка на вратата и го скъсахме. Изкарай нов!“ Работата на домоуправителя често е неблагодарна и силно подценявана. От избрания ръководител се очаква да бъде на разположение за всеки казус, повреда или съседски спор, както и безпогрешно да ръководи финансите и касата на входа.

„Аз няма да си давам данните, има GDPR!“ „Кучето ми го нося на ръце, няма да го вписвам никъде!“ „Това събрание е нелегитимно, защото не съм се разписал!“ Заради подобни реплики управлението на етажната собственост често се смята за тягостна задача, изискваща много време и енергия. Повечето хора бягат от ролята на домоуправител именно от страх, че ще потънат в бумащина и скандали със съседите.

„Ще си държа колелото на площадката, това е обща част и имам право!“ „Аз съм само наемател, Общото събрание не ме засяга.“ Входът е пространство, в което всички съжителстваме уж наравно, но често това остава само на теория. Практиката показва, че голяма част от междусъседските скандали - от стари гуми и шкафове по етажните площадки до неплатени такси - идват от едно просто нещо: непознаване на собствените ни права и задължения.

„За какво точно ги даваме тия пари всеки месец?“ Ако сте домоуправител, сигурно чувате този въпрос поне веднъж седмично на стълбището. Ако пък сте просто живущ, вероятно поне веднъж ви е минавала класическата съседска мисъл: „Домоуправителят май си купи новия телевизор с парите за покрива...“

„Ние сме само 4 апартамента и всички се познаваме, за какво ни е да се регистрираме по общини и да правим събрания?“ Когато чуят думата „регистрация“, повечето хора си представят безкрайна бюрокрация, опашки пред гишета и излишни главоболия. Затова много малки и средни жилищни сгради предпочитат да карат „на честна дума“ и да събират пари за тока в кутия от обувки.