„Това е работа на домоуправителя, аз за какво му плащам такса?!“
В очите на голяма част от съседите, домоуправителят е просто човекът, който звъни по вратите за пари, сменя изгорелите крушки и вика асансьорния техник. Истината обаче е съвсем различна.
Според Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), лицето, което заема тази длъжност, е с основна роля при управлението на сградата и носи огромна юридическа отговорност. От домоуправителя се очаква да бъде едновременно финансист, администратор, юрист и дори квартален психолог.
Ето кои са петте ключови функции, с които управителят трябва да жонглира, за да служи адекватно на живущите.
1. Господарят на документите (Администратор)
Без изрядна документация, входът ви на практика е в нарушение. Домоуправителят има задължението да съхранява протоколната книга, книгата на етажната собственост (в която са вписани всички лица), както и всякакъв друг вид официална кореспонденция. Нещо повече: той е длъжен да поставя ежемесечен отчет за приходите и разходите на видно място на входа и да го предоставя при поискване (чл. 23, ал. 1, т. 3а ЗУЕС). До книгата на етажната собственост обаче имат достъп само управителят, контролният съвет, собственикът за своите данни и институциите (чл. 7, ал. 4 ЗУЕС).
2. Организатор на Общото събрание
Домоуправителят е моторът на демокрацията във входа. Той е длъжен да свиква Общо събрание поне веднъж годишно, на което да представи подробен отчет за извършената работа, финансите и бъдещите дейности. След като събранието приключи, неговата работа тепърва започва: той трябва да подсигури прилагането на взетите решения и да следи за стриктното им изпълнение.
3. Координатор на ремонтите (и парите за тях)
Когато покривът протече, всички гледат към управителя. При предвидени или аварийни ремонтни дейности, той е длъжен да свика Общо събрание. Неговата роля тук е да следи за съгласуването на офертите от фирми изпълнители и да подсигури абсолютна прозрачност на средствата.
📌 Важно по ЗУЕС: Домоуправителят няма право да харчи парите за ремонти по свое усмотрение. Средствата от фонд „Ремонт и обновяване“ се използват с решение на Общото събрание. Изключението е неотложният ремонт: при опасност за здравето и живота управителят отпуска средства веднага, със свое решение (чл. 49, ал. 1 ЗУЕС).
4. Представител на етажната собственост
Когато се стигне до контакт с институциите, домоуправителят представлява етажната собственост пред местната власт (Общината) и административните органи, а при дела - и пред съда (чл. 23, ал. 1, т. 5 и ал. 3-4 ЗУЕС). При възникнал казус (например проблем с незаконно строителство от съсед или некоректни платци), управителят е човекът, който трябва да е добре запознат със ЗУЕС, за да дава адекватни съвети и да предоставя нужната документация на властите.
5. Медиатор и пазител на реда
Това е може би най-изтощителната част от работата. Най-важната роля на домоуправителя е да подсигури защитена и спокойна среда за живот. Той влиза в ролята на посредник и медиатор при решаването на неизбежните съседски конфликти. Също така той следи за спазването на Правилника за вътрешния ред и при нарушение може да сигнализира общината. Глобите се налагат от кмета, не от домоуправителя (чл. 57 ЗУЕС).
