„Аз съм на първия етаж, покривът не ме интересува!“
„Аз не ползвам асансьора, няма да плащам за ремонт!“
Ако сте присъствали на поне едно Общо събрание, гарантирано сте чували тези реплики. В основата на повечето съседски спорове за пари стои едно основно неразбиране: бъркането на личната собственост с общата.
За да сложите край на тези безкрайни дебати на стълбището, е критично важно да знаете разликата между идеални и общи части. Ето какво казва законът на достъпен език.
Какво са „Идеални части“ (и защо не трябва да ги смятате)?
Апартаментът е вашата лична собственост. Идеалните части са вашият процент от общите части на сградата: покрив, стълбище, фасада, асансьор. Колкото по-голям е процентът, толкова по-тежък е гласът ви на събранието и толкова повече плащате за ремонтите.
Процентът се определя от площта на самостоятелния обект (апартамент, офис) плюс прилежащите му складови помещения (мазе, таван). Сборът от тази квадратура се разделя на общата квадратура на всички обекти в сградата и се преобразува в проценти (чл. 17, ал. 4 ЗУЕС).
Добрата новина: За щастие, не се налага да правите тези сложни математически изчисления сами! Процентът на вашите идеални части вече е пресметнат и е записан в документа ви за собственост (нотариалния акт). (Съвет: Винаги проверявайте този процент при покупка или прехвърляне на жилище!).
Какво са „Общи части“?
Най-простото определение е: всичко, което не е самостоятелен обект. Това са елементите на сградата, които осигуряват достъпа на всеки съсед до неговия личен апартамент.
Законът ги дели на два вида:
- Общи части по естество: стълбища, етажни площадки, асансьор, покрив, комини, носещи стени, водосточни тръби. Без тях сградата не може да съществува.
- Общи части по предназначение: допълнителни пространства, които дават удобства на живущите (вътрешен двор, градина, партерни помещения).
Златното правило: Общите части са за общо ползване. Никой съсед няма право да ограничава достъпа до тях (например да сложи желязна врата в коридора и да си присвои част от площадката). Лица, които спират свободния достъп или присвояват общи части, подлежат на сериозни законови санкции.
Къде е разликата и защо е важно на Общо събрание?
Докато с апартамента си можете да разполагате както искате, то при общите части нещата стоят различно. Всяка промяна или ремонт на стълбището, покрива или фасадата трябва да бъде одобрена от живущите и гласувана на Общо събрание.
И тук идва най-важният момент: Процентът на вашите идеални части определя колко пари дължите за ремонти.
Според ЗУЕС разходите за основен ремонт и обновяване (например нов покрив или изолация) не се делят поравно на брой апартаменти, а се разпределят спрямо процента идеални части на всеки собственик (чл. 48, ал. 3 ЗУЕС). Затова съседът с четиристайния апартамент винаги ще плати по-голяма сума за ремонта на покрива от съседа с боксониерата - дори и двамата да живеят на първия етаж.
