„Аз имам само едностаен апартамент, защо моят глас на събранието да тежи по-малко от този на съседа с мезонета?! Нали сме един човек, един глас?“
Това е едно от най-честите разочарования на млади или нови собственици, когато за първи път присъстват на Общо събрание. Хората очакват системата да работи като избори: всеки има една бюлетина и един глас.
В етажната собственост обаче демокрацията има друго изражение. Ето защо квадратните метри определят всичко.
Златното правило: Гласува се по идеални части, не по брой хора
В етажната собственост тежестта на вашия глас на Общо събрание е пропорционална на процента идеални части, които притежавате от общите части на сградата.
Това означава, че собственикът на голям тристаен апартамент или мезонет притежава по-голям дял от сградата, съответно неговият глас има по-голяма тежест при вземане на решения, отколкото гласът на собственика на малка гарсониера. Логиката на закона е желязна: този, който притежава по-голяма част от сградата и съответно плаща по-голяма част от ремонтите, има и по-голяма тежест при определяне на съдбата на тази сграда.
Откъде се вземат тези проценти?
Всичко е записано в основополагащия документ на сградата: Таблицата за площообразуване (или строителното площоразпределение), изготвена от проектантите при изграждането ѝ.
Тя съдържа чистата площ на всеки обект плюс съответстващите му общи части. Какво се случва обаче, ако сградата е стара и такава таблица липсва или е изгубена?
- Събранието може да наеме лицензирана фирма за ново обследване.
- Може да се съберат нотариалните актове на всички апартаменти и процентите да се извлекат оттам.
- Ако в нотариалните актове липсват данни, законът предвижда специална формула (чл. 17, ал. 4 ЗУЕС): идеалните части се изчисляват като съотношение между площта на конкретния обект (плюс мазето или тавана към него) и общата площ на всички обекти в сградата, след което се одобряват с мнозинство от 2/3 от самостоятелните обекти (чл. 17, ал. 6 ЗУЕС).
- Общото събрание може да реши някои въпроси да се гласуват по брой самостоятелни обекти, а не по идеални части (чл. 17, ал. 7 ЗУЕС).
